עורך דין מקרקעין

נדמה שהחלום הישראלי הזדקק בשנים האחרונות לכדי הזכות לרכוש דירה. מיליוני ישראלים עובדים מסביב לשעון למשך שנים בכדי לאפשר לעצמם את הזכות להחזיק ב-4 קירות וגג, אשר להם יוכלו לקרוא בית. בכדי להפוך חלום זה למציאות, קיים צורך בהיעזרות בעשרות אנשי מקצוע כאלו ואחרים, החל מהמתווך אשר יחשוף בפניכם לראשונה את הנכס ועד לאחרון המובילים אשר יכניסו את תכולת רכושכם. מבין כלל אותם אנשי מקצוע, בולט עורך דין מקרקעין כגורם אשר ביכולתו לאפשר לכם לצלוח את הרכישה ו/או המכירה, בצורה נוחה ואשר משתלמת כלכלית. עם זאת, ישנה חשיבות מכרעת לזהותו של אותו עורך הדין ולניסיונו לנושא בפרט, היות ובראש טבלת התביעות אשר מוגשות כנגד עורכי דין בגין רשלנות, ניצבים עורכי דין מקרקעין. החטא ועונשו אף על פי כי מעבר דירה, הינו אירוע אשר סביר להניח כי יפקוד כמעט כל אזרח בישראל במהלך חייו, רבים מתייחסים לעסקה הנלוות לו בקלות ראש. קלות ראש אשר באה לכדי ביטוי בביצוע עסקה ללא ליווי עורך דין מקרקעין מנוסה וותיק בתחום ובשל עלות שכר הטרחה שלו אשר פחותה משמעותית. הסיבה לכך נובעת מכך שתחום המקרקעין הינו סבוך ומורכב, ומכיל שלל מרכיבים אשר חוסר בקיאות בהם עלולה להתבטא לאחר מכן בנזק כלכלי אדיר. זאת ועוד, כי לעובדה שישנם רבים מעורכי הדין אשר אינם עוסקים בתחום, אך בוחרים לקחת בו חלק נקודתית עקב ריבוי העסקאות שמתרחשות בענף, יש גם חלק בכך שרבים לבסוף ניזוקים מהליך אשר אמור להיות חגיגי וחיובי. מדוע קיים צורך בעורך דין מקרקעין בעת ביצוע רכישת דירה? הסיבה לכך טמונה בניסיונו הרב של עורך דין מקרקעין אשר מומחה בתחום, ניסיון אשר מאפשר לו לאפיין כל רכישה בפני עצמה בהתאם לסיכונים הקיימים ספציפית בה. בין אם מדובר בהתעדכנות אל רגולציות חדשות שהמחוקק קבע, ובין אם במוקשים אשר לרוב מהווים סלע מחלוקת בין רוכש למוכר, קבלן או אזרח פרטי. כמו כן, במידה והצד הנגדי מחזיק בעורך דין, תרצו לוודא כי העסקה אשר מתבצעת הינה הוגנת ומאוזנת וכי איש מקצוע מטעמכם בדק זאת ואישר כך. מדוע חשוב להיעזר דווקא בעורך דין מקרקעין? התשובה לכך בפשטות, היא שלכל עורך דין יש תחום התמחות אשר בו הוא מחזיק ביתרון יחסי, יתרון אשר צבר לאור הדקויות והחידודים אשר הענף דורש, ושהספיק ללמוד לאורך השנים. אילו דרושה דוגמה ציורית יותר, שאלו את עצמכם אילו הייתם מסכימים שרופא שיניים יערוך לכם ניתוח לב פתוח, הרי שניהם רופאים לא?. ובנימה רצינית יותר, כאשר אתם נעזרים בעורך דין מקרקעין, אתם מעסיקים אדם אשר מודע לבדיקות הרלוונטיות אשר צריכות להתבצע בטרם הרכישה, בדיקות כמו – האם קיים לנכס צו הריסה? האם מתוכננת תמ''א 38 בקרוב? וכדומה. רבים המקרים בהם רוכשים נעזרים בעורכי דין אשר אין להם דבר או חצי דבר לענף המקרקעין, ואשר אינם בקיאים בכלל ההיבטים שיש לעשות בעסקת נדלן, אך גובים שכר טרחה נמוך משמעותית. לעתים הסכומים אשר תאלצו לשלם בעקבות העסקה הזו, בין אם כתוצאה מירידת ערך הנכס ובין אם כי ישנן אותיות קטנות אשר מכילות בשורות גדולות – עוקפות את הסכום שחסכתם בשכר הטרחה שבעתיים. מה הן נקודות הכשל ברכישת דירה בהיבט משפטי? ראשית יש לבצע הבדלה בין רכישת דירה מקבלן (יד ראשונה), לבין רכישת דירה מאדם פרטי. רכישה מקבלן במידה ומדובר באופציה הראשונה, מוטלת על עורך הדין החובה לוודא את חוזה המכר על כלל נספחיו, את הזכויות הקנייניות, ואת התכנונים העתידיים של הפרויקט או הסביבה הקרובה לו, תכנונים כדוגמת הקמת מרכזים מסחריים או תשתיות בקרבת המבנה. כמו כן רצוי לוודא כי קניית הקרקע נעשתה באופן תקין, וכי כלל המיסים מאותה עסקה עברו למדינה בצורה תקנית. במידה ואין כך הדבר, תהיו עלולים למצוא עצמכם בליבו של מאבק משפטי אשר אינו מנת חלקכם. כמו כן, כאשר קונים דירה מקבלן, לרוב חוזה המכר הוא כזה אשר נוסח על ידי משרד עורכי דין גדול לטובת האינטרסים של הקבלן. חוזה אשר במידה ותיגשו אליו ללא סיוע משפטי, סיכויכם לשנותו נמוך מאוד. זאת ועוד, כי פרויקטים אשר נעשים על ידי קבלנים לרוב זוכים למימון בנקאי אשר בתמורה ממשכן את הנכס עד אשר תוחזר אותה הלוואה. לכן, לאחר הרכישה יש לפנות אל אותו בנק ולוודא כי אתם מקבלים ממנו מכתב אשר מעיד כי שיעבוד נכסים, אם יתרחש במידת הצורך, אינו חל על נכסכם האישי שזה עתה רכשתם. רכישה מאדם פרטי במקרה של רכישת דירה מאזרח פרטי (יד שניה או מעבר לכך), יש לוודא כי האדם אשר ממנו אתם רוכשים את הנכס הוא אכן הבעלים בטאבו של הנכס, בדיקה אשר ניתן לעשות במנהל מקרקעי ישראל. בנוסף, יש לבדוק כי הדירה בנויה כהלכה ואין בה ליקויים אשר מצריכים היתר מיוחד, וכמובן שאין צווי הריסה אשר נוגעים לה. כמו כן, יש לוודא כי תשלומים עבור דירה נעשים לפי מתכונת אשר סוכמה מראש, כדי להימנע ממצב בו שילמתם לבעל הנכס הנוכחי חלק נכבד מן הסכום, והוא מסיבותיו שלו נמנע משינוי הבעלות. זאת ועוד, כי על עורך הדין מוטלת החובה לוודא את תשלומם של שלל המיסים הרלוונטיים כגון – מס שבח, מס מכירה, ארנונה, היטל השבחה ועוד. גובה שכר הטרחה שכר הטרחה אשר נהוג לשלם בגין עסקת מקרקעין, משתנה בהתאם לזהות הרוכש. במידה ומדובר בשכר טרחה שמשולם מטעם הרוכש מדובר בטווח בין 0.5% לכדי 1.5% משווי העסקה, ואילו מדובר בשכר טרחה אשר נגבה מהקבלן, הטווח מעט גבוהה יותר והינו בין 1% לכדי 2.5%. מדוע ישנן תביעות רשלנות רבות כנגד עורכי דין למקרקעין? מרבית התלונות של רוכשים כנגד עורכי דין מקרקעין נובעות מהתרשלות אשר נוגעת לזכות הקניין של המוכר. כמו כן חלק ניכר מהן נוגעות לפספוס תקלות בנייה אשר מצריכות היתר, והרוכש לא היה מודע אליהן בעת הרכישה, בנוסף לרשלנות ברישום הנכס על שם הקונה או בתהליך תשלום המיסים למדינה כתוצאה מרכישה ו/או מכירה. כמו כן, ישנן תביעות רבות אשר בבסיסן חוסר יידוע של רוכשים ו/או מוכרים אודות תשלומים רלוונטיים אשר צריכים להתבצע. תשלומים אשר לא הוצגו בפניהם כחלק מההליך בשלמותו על כלל מרכיביו, הן מכיוון שעורך הדין עצמו לא היה מודע להם, או הן מכיוון שבחר להסתירם בכדי להאיץ את סגירת העסקה. חשוב לציין כי מקור התקלה לרוב אינו זדוני אלא נובע מחוסר בקיאות של עורך הדין אשר אינו בעל ניסיון בענף הנדל''ן, נתון אשר מחזק את חשיבותה של בחירת עורך דין מתאים, בהתאם להיסטוריית התעסוקה שלו. לסיכום בין אם אתם רוכשים את דירתכם הראשונה, או מוכרים נכס אשר קניתם בעברכם הרחוק להשקעה, בעולם סבוך ורב ממדי כזירת הנדל''ן בישראל, חשוב להיוועץ בעורך דין אשר בקיא ומעורה בכלל ההיבטים הקטנים אשר נלווים לרכישה. כמו כן, חשוב להימנע מבחירה בתחליפים זולים כדוגמת עורכי דין ''כלליים'' או כאלו שמרכז התמחותם אינו בעולם המקרקעין, שכן גם אם חסכתם 0.5% בשכר הטרחה, אתם מסתכנים בנזק פוטנציאלי אשר במקרים מסוימים יכול להוות חלק ארי משווי הנכס. לפיכך, יש לנהוג באחריות ולברר באמצעות שיח עם עורך הדין שהעסקתם, את רמת הניסיון שיש לו בעסקאות מקרקעין בכלל, ובפוזיציה הספציפית שלכם בפרט, בכדי שתוכלו להגשים חלומכם, ללא הפתעות לא נעימות בהמשך.