רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין

עסקאות נדל"ן מתרחשות חדשות לבקרים בכלל מדינת ישראל, כאשר כחלק מתהליך כריתת ההסכם, בין אם מדובר ברכישתה או מכירתה של דירה, כמו גם כאשר מדובר בהשכרת נכס נקודתית, נעשה שימוש בסיועם המשפטי של עורכי דין לענייני מקרקעין.

עם זאת, לאור שכיחותן הרבה של עסקאות שכאלו, כמו גם כתוצאה מריבוים הטבעי של עורכי דין, רבים מן האחרונים זולגים לעבר ליווין של עסקאות נדל"ן כאשר אלו אינן חלק מתחום התמחותם. לכן, כפועל יוצא מכך, כמו גם בעקבות המורכבות אשר נלווית לענף המקרקעין בהיבט המשפטי, נוצרות לעתים תכופות עגמות נפש וחילוקי דעות אשר מגיעות עד כדי הגשת תביעות רשלנות כנגד אותם עורכי דין.

בנוסף לכך, התופעה כה חמורה ורחבה, עד כדי שתביעות רשלנות כנגד עורכי דין בתחום המקרקעין הן הנפוצות ביותר מבין כלל תביעות הרשלנות על רקע משפטי. לפיכך, במאמר הקרוב נסקור ונאפיין את נקודות הכשל הפוטנציאליות בהליך רכישת נדל"ן, כמו גם תפקידו של עורך דין המקרקעין בתוכו.

 

החטא ועונשו

הסיבה מלכתחילה לשכיחותן הרבה של תביעות על רקע רשלנות מקצועית כנגד עורכי דין מקרקעין, היא בשל העובדה שעסקאות מקרקעין מתרחשות בתדירות רבה מאוד, כאשר קיים יסוד סביר להניח כי כמעט כל אדם במדינת ישראל יאלץ להיעזר בשירות שכזה בנקודת זמן כזו או אחרת, עובדה אשר אינה קיימת לענפים משפטיים אחרים כדוגמת עורך דין בנקים או עורך דין גירושין.

לאור זאת, רבים עורכי הדין אשר קיימו את התמחותם בענף אחר לחלוטין, ושמפאת ריבוי העבודה והרצון להגדיל את הכנסותיהם לוקחים תחת אחריותם ליווי עסקאות בעודם מורידים במידה רבה את שכר הטרחה אשר נלווה לליווים.

מנגד, לקוחות אשר מעוניינים לחסוך את עלותו של הליווי המשפטי, רואים בכך הזדמנות להשיג את אותו המוצר במחיר פחות, אך לעתים רבות מדי הליווי הנ"ל נעשה בצורה לא מקצועית, וכזו אשר מותירה את הלקוח כאדם ששכרו יצא בהפסדו.

 

לחסוך זה בעצם לבזבז

בהמשך לכך, לאור העובדה כי רבים מן הלקוחות אשר מסתייעים בעורכי דין שאינם בקיאים בכלל החידודים והתקנות הרלוונטיות לביצוע לאשורו של הליך רכישת ו/או השכרת מקרקעין, פעמים רבות מוצאים עצמם לקוחות אשר "חסכו" כסף בעקבות היעזרות בעורך דין זול יותר, כאלו אשר נאלצים כעת להוציא סכום גבוה פי כמה מונים, כתולדתו של טיפולו הקלוקל של האחרון.

זאת מכיוון שהליך המקרקעין רווי בשלבים אשר אי מילואם כהלכה עלול להותיר את בעל הנכס החדש כאדם אשר התחייב לחוזה אשר אינו מבין את השלכותיו, או כאשר כלל ההליכים הבירוקרטיים הרלוונטיים למהלך שכזה, כדוגמת תשלום מיסים, לא מתבצעים ובכך פוגעים בלקוח אשר מצידו בטוח שככל ההליך נעשה כהלכה.

 

תפקידיו של עורך דין מקרקעין כחלק מהליך רכישת ו/או השכרת מקרקעין

כמו כן, הסיבה לכישלונם של רבים אשר בוחרים לכתת רגלם אל מחוזות אשר אינם להם, היא בדקויות הקטנות והחידודים אשר טמונים בביצועה של עסקת מקרקעין, כאשר תפקידו של עורך הדין עובר כחוט השני לאורכה, בעודו מוודא כי כלל הגורמים והגופים הרלוונטיים ביצעו את תפקידם.

כלומר, במסגרת עסקת מקרקעין על עורך דין מקרקעין להתעסק בדלקמן:

  1. וידוא היעדר קיומו של צו הריסה
  2. תכנון עתידי אודות הנכס וסביבתו – תמ"א 38
  3. קיומו של חוזה מכר (כאשר נרכשת דירה מקבלן)
  4. הסרת נכס מרשימת שיעבוד נכסים בעת הרכישה
  5. העברת תשלום בהתאם להסכם ראשוני
  6. תשלום מיסים לכלל הגופים הרגולטוריים (מס שבח, מס מכירה, ארנונה, היטל השבחה).

 

צו הריסה ותוכניות עתידיות

דוגמא אקוטית לבדיקות אשר חובה לבצע בעת רכישת נדל"ן, היא קיומו של צו הריסה או תוכניות עתידיות בנוגע לנכס, במסגרת בדיקה זו, עורך דין המקרקעין מבצע למעשה וידוא כי לא מומצאים לנכס אלו הגבלות או צווים אשר עלולים להשפיע במידה מסוימת על רצון הרוכש לגור בו.

כלומר, במידה ולנכס קיים צו הריסה, לאור היותו של אותו מבנה ישן או בעל תשתיות רעועות, יש בכך בכדי להוריד במידה רבה את מחירה של עסקה עד כדי לבטל כליל את התרחשותה של העסקה, בטרם תהפכו לבעלים הגאים של נכס אשר עתיד להיהרס.

הדבר נכון גם בעבור סוגיות כדוגמת תמ"א 38, כאשר קיומן עלול להשפיע על אורח החיים של הדיירים, כמו גם על שווי הנכס בתקופה הקרובה לעין.

זאת ועוד, כי גם לתכנונים שיש בידי העירייה לבצע, כמו הקמת מרכז חדש בסמוך לנכס, סלילת כביש ובעקבותיו הגברת התנועה באזור ועוד, יש בכדי לשנות במידה בלתי מבוטלת את נכונותו של הרוכש לבצע את העסקה, או לכל הפחות במחירה העדכני.

 

במסגרת רכישת דירה מקבלן

כמו כן, עורך דין מקרקעין אמור לוודא כי בעת רכישת דירה מקבלן, לאחרון יש חוזה מכר תקין על כלל נספחיו השונים, זאת בנוסף כמובן לזכויות הקנייניות ולתוכניות העתידיות אשר מיועדות לפרויקט.

זאת בנוסף להוצאת הנכס מרשימת השעבוד, כפי שקורה בעת בניית הפרויקט, כאשר הבנק אשר נתן ערבונות לפרויקט עצמו, לפיכך בעת רכישת נכס מקבלן על עורך הדין לוודא גם כי הנכס אשר רכשתם זה עתה הוסר מרשימת השעבוד.

בנוסף לכך, כי לעתים כאשר נרכשת דירה מקבלן מדובר ברכישה אשר כרוכה בחתימה על חוזה אשר נוסח על ידי משרד עורכי דין גדול, וככזה עלול להכיל אותיות קטנות אשר עין שלוקה בחוסר בקיאות בחידודי הענף עלולה במידה רבה לפספס, וכתוצאה מכך לגרום לרוכש הפשוט לפספס אותיות קטנות בעלות בשורות גדולות.

 

ליוויו של ההליך לאשורו

יתרה מכך, חלק מתפקידו של עורך דין מקרקעין הוא לוודא גם כי כלל התשלומים הרלוונטיים לגופים השונים, בין אם מדובר בגופים רגולטוריים כמו מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה, או שמא מדובר בתשלום עבור בעל הנכס עצמו, מתרחשים כתיקונם.

לעתים כאשר נעשה שימוש בעורך דין אשר אינו מן ענף המקרקעין, חומקים מן עיניו אלו מן אותם תשלומים, וכתוצאה מכך עלול הרוכש ו/או המוכר הטרי להתמודד עם קובלנות מצד רשויות האכיפה השונות, או להיפגע מאי עמידתו של הרוכש או המוכר אשר לא עומדים באשר החוזה חייבם.

 

לסיכום – שימוש בעורך דין מקרקעין כמבחן עלות אל מול תועלת

כפי שניתן להבחין, הליך המקרקעין הוא סבוך ומורכב ומכיל בתוכו תתי שלבים חשובים אשר משפיעים במידה רבה על אופייה של עסקה.

לפיכך, לאור ההפרשים הזניחים אשר קיימים בין שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין לעומת עורך דין אשר אינו בקיא בתחום, במבחן עלות אל מול תועלת אדם אשר בוחר להיעזר בשירותיו של האחרון עלול לחסוך כ- 0.5% מסך העסקה, בעודו מהמר בסוגיות אשר אילו יתברר כי נפל בהן פגם, אזי שנזקו עלול לעלות על שחסך בעשרות מונים.

לכן, אילו הגעתם לכדי ביצועה של עסקת מקרקעין, או שמא התלבטתם האם לעשות שימוש בעורך דין אשר יהא, כדמות אשר תפקידה הוא להוות חותמת גומי ותו לא, מומלץ במידה רבה להיעזר בשירותיו המקצועיים של עורך דין מקרקעין בכדי להבטיח כי כלל ההליך מתרחש על הצד הטוב ביותר.

רוצים לפרסם כתבה אצלינו?

השאירו פרטים ואנחנו נחזור

אהבתם את הכתבה?
שתפתו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
כתבות בנושא