דיני קניין נחשבים לענף מרכזי בעולם המשפט, והעיסוק המרכזי שלהם הוא בזכויות ובבעלות שיש לאנשים או גופים על נכסים שונים. בהקשר של דיני קניין, דיני מקרקעין עוסקים בנכסים לא ניידים, מה שנקרא בשפה המקצועית נדל"ן. למרות שיש דינים שמשותפים לכל הנכסים באשר הם, לנדל"ן יש דינים ייחודים שמאפיינים רק אותו. כאן נספר לכם על אחד הדינים הללו.
זיקת הנאה במקרקעין
עוד לפני שנדבר על הצדדים המשפטיים שנוגעים לתחום, כדאי להבין מה בדיוק ההגדרה של זיקת הנאה במקרקעין. הזיקה היא זכות קניינית משקבלת ישות מסוימת כדי לעשות שימוש בקרקע שנמצאת בבעלותה של ישות אחרת. זיקת הנאה לא מגיעה יחד עם בעלות או כל זכות קניינית אחרת מעבר להנאה עצמה, כך שמה שמייחד אותה הוא העובדה שעל אף שהצד שמחזיק בזיקה לא טוען לרגע לבעלות על הנכס, הוא עדיין מחזיק בזכויות מסוימות בו.
מקור הזיקה
זיקת הנאה יכולה להיווצר בשל צורות. ראשית, הזיקה יכולה להיות תוצר של חוזה שנחתם בין הצדדים, ואז יחד עם הבעלות של בעל הקרקע עליה הוא גם מחויב לאפשר את ההנאה שכתובה בחוזה לצד השני. עם זאת, המצב השכיח הוא דווקא יצירה של זיקת הנאה כתוצאה מהשימוש בנכס ולא כתוצאה מחתימה על חוזה.
עוד אפשרות ליצירת זיקת הנאה היא במקרה של הכרח, כלומר שלמי שמחזיק בזיקה אין ברירה אחרת אלא מלנצל אותה. דוגמא קלאסית ליצירה של הזיקה היא מצב שבו בעל קרקע מסוימת לא יכול להגיע אליה אלמלא הוא עובר בקרקע אחרת. כיון שאין לו ברירה אלא לעבור בקרקע, ניתנת לו זיקת הנאה עבור הקרקע הזו.
מי מחזיק בזיקת הנאה
כאמור, מי שמחזיק בזיקת הנאה לא חייב להיות עם קשר מסוים לנכס מלבד הזיקה הזו. בכל נכס יש חמש זכויות מרכזיות וזיקת ההנאה היא אחת מהן. הזיקה הזו כמובן לא מקנה זכות שימוש בלעדית, אולם עבור ההנאה שעליה חלה הזיקה היא בהחלט מהווה זכות של ממש. הזיקה יכולה להיות גם פסיבית, כלומר זיקה שמאפשרת למי שמחזיק בה למנוע מבעל הקרקע לבצע פעולה מסוימת על אף שהוא הבעלים המוחלט עליה.
תוקף הזיקה
כדי שלזיקת הנאה יהיה תוקף משפטי מלא, היא צריכה להיות רשומה במרשם המקרקעין, בדיוק כמו כל זכות קניינית אחרת. זיקת הנאה ניתנת כמובן לביטול, אולם ברגע שמגישים בקשה לבטל את הזיקה יש צורך להוכיח מדוע הסיבה שבגינה הזיקה נוצרה כבר לא תקפה על מנת להשאיר אותה על כנה.
לסיכום
בדיני מקרקעין, זיקת הנאה היא זיקה שמתארת מצב שבו אדם לא מחזיק בבעלות על קרקע אולם מקבל זכויות שימוש מסוימות בה. הזיקה יכולה להיווצר במספר דרכים, כאשר המרכזיות שבהן הן יצירת של הזיקה על ידי חוזה או מהכרח.
