איך מסייע עורך דין בקנייה ומכירה של נכסים?

בין אם כתוצאה של רכישת נכס או שמא דווקא מנקודת מבט של מכירתו, רובנו ככולנו נעזרים בעורך דין מקרקעין בעבור ביצוען של עסקאות נדל"ן כהלכה, לאור ריבוי המוקשים והיותו של הליך עדין ודרמטי זה מועד לפורענות. לאור זאת, עולה השאלה כיצד בדיוק מסייע עורך דין מקרקעין ברכישה ומכירה של נכסים, כמו גם מה הן נקודות הכשל האפשריות אשר נלוות לעסקה שכזו, אשר השלכותיהן דרמטיות?

 

החטא ועונשו

ראשית כל בטרם נבאר את תפקידיו של עורך דין מקרקעין, ראוי לציין מדוע מלכתחילה ענף המקרקעין מהווה כר פורה למפח נפש ולמקור כאבם של רבים.

לאור ריבוין הטבעי של עסקאות מקרקעין, אשר מתרחשות חדשות לבקרים בעת שכל אדם מבקש להעביר בעלות אודות ו/או לעבר נכס חדש, עורכי דין רבים אשר אינם מתמחים בענף המקרקעין שועטים לעבר הענף בעודם נוטלים על עצמם את מלאכת הייצוג של לקוחות אשר מבקשים לבצע עסקאות שכאלו.

לאור היותם של עורכי דין אלו חסרי ניסיון, כמו גם ללא הבנה ובקיאות בחידודים ובתקנות הרלוונטיות לעולם המקרקעין, לעתים רבות לקוחות רבים פונים אליהם בשל שכר הטרחה הנמוך במקצת אשר הם נוהגים לקחת, כאשר עלויות הרשלנות אשר נלווית לשגיאה אילו כזו מתרחשת – מציבות את החיסכון כקליפת השום אל מול הנזק שנגרם.

הסימוכין לכך הוא היותו של ענף המקרקעין כמוביל מזה מספר שנים בתחום התביעות על רקע רשלנות מקצועית של עורכי דין. לפיכך, ראוי לציין כי מומלץ לבצע עסקת מקרקעין בעודכם מסתייעים בעורך דין אשר הינו בקיא ובעל ניסיון בסוג העסקה אשר אתם מתעתדים לבצע.

 

תפקידיו של עורך דין מקרקעין כחלק מעסקת מקרקעין

בהמשך לכך, כאשר אנו נעזרים בעורך דין על מנת לבצע עסקת מקרקעין, יש להפריד בין עסקאות אשר נעשות בין אנשים פרטיים, לבין עסקאות אשר נעשות בין אדם פרטי לבין קבלן, כלומר יד ראשונה.

השוני נגזר מהבדיקות והמסמכים הרלוונטיים שעל עורך הדין לבצע בכדי שהעסקה תוכל לצאת לפועל מבלי חשש שנלווה לאותיות קטנות אשר מכילות בשורות גדולות בהקשר הנכס, כאשר כפי שמיד נראה הנזק אשר עלול להיווצר מדי אותו חשש הוא עצום.

 

תפקידיו של עורך דין מקרקעין אל מול קבלן

בעת רכישת נכס מקבלן, על עורך הדין לוודא ולהבטיח כי הנושאים הבאים זוכים להתייחסות מספקת:

1. קיומו של חוזה מכר תקין על כלל נספחיו
2. זכויות קנייניות עתידיות לפרויקט וסביבתו
3. הוצאת הנכס מרשימת שעבוד
4. בחינת חוזה הרכישה ומשמעויות אשר נגזרות ממנו

 

המשמעויות הרבות אשר נלווית לבדיקות אלו, היא שכאשר אחת מהן מרימה דגל אדום באיזה מן ההקשרים הייחודיים לה, עלולות להיות לכך השלכות הרסניות בעבור הלקוח ובעל הנכס החדש, כלומר – אנחנו.

 

בחינת תוכניות עתידיות לפרויקט וסביבתו

הסיבה לכך היא שכאשר עורך דין מקרקעין כושל לבחון את חוזה העסקה, עלולות להיות בו לפעמים אנקדוטות בעלות משמעות רבה, כמו תכנון פרויקטים עתידיים אשר עלולים להשפיע במידה רבה על שוויו של הנכס, אשר לעתים מוצנעים עד כדי מועלמים מעיניהם של רוכשים פוטנציאלים.

 

הוצאת הנכס מרשימת שעבוד

זאת ועוד, כי כחלק ממימון הפרויקט על ידי הבנק, האחרון ממשכן ומשעבד מספר דירות בפרויקט כתנאי להחזרת ההלוואה אשר נלקחה על ידי הקבלן מבעוד מועד, כאשר בעת רכישת הנכס יש לבצע העברת בעלות מהקבלן לידי הרוכש, כמו גם לוודא כי הבנק אינו מחשיב את הנכס למשועבד לטובתו או לכזה אשר כפוף לו בעת עיקול.

 

תפקידיו של עורך דין מקרקעין אל מול מוכר פרטי

מנגד, במסגרת רכישת נכס מגורם פרטי, כלומר אשר אינו הגוף שבנה והקים את הפרויקט, הבדיקות אשר נדרשות מעורך דין לבצע הינן שונות במקצת והן כדלקמן:

1. שלילת קיומו של צו הריסה
2. העברת תשלום בהתאם לאשר סוכם
3. תשלום מיסים לכלל הגופים הרגולטוריים – מס שבח, מס מכירה, ארנונה, היטל השבחה
4. וידוא זהות בעל הנכס

 

צו הריסה

כפי שניתן לראות, במסגרת רכישה מגורם פרטי עלולים לצוץ קשיים מורכבים יותר מאשר ההליך המקביל כאשר נעשה אל מול קבלן, זאת כאשר כאן על העורך דין מוטלת המלאכה לוודא כי ראשית ומעל הכל – הנכס אשר מתוכנן להירכש אינו כזה אשר קיים לו צו הריסה או שאינו ראוי למגורים לאור תשתיות רעועות.

זאת מכיוון שלעתים רבות ישנם רוכשים אשר קונים נכס במיטב כספם רק כדי לגלות מעט מאוחר יותר כי הם קנו שטח אשר עתיד להיהרס או שמוגדר ככזה שאינו ראוי למגורי אדם, עובדה אשר משנה ב- 180 מעלות את כדאיות המהלך והמחיר הנלווה לו.

 

תשלום מיסים לגופים רגולטוריים

זאת ועוד, כי בהיעדר תשלום מיסים כהלכה, עלולים לצוץ חובות ועיצומים מצד גופים רגולטוריים אל מול הרוכש הטרי, אשר היה בטוח וסמוך כי עורך דין הסדיר את כלל התשלומים לכלל הגופים הרגולטוריים, כאשר עורך דין שאינו מנוסה עלול במידה רבה להיכשל בכך.

 

וידוא והעברת תשלומים כהלכה

זאת ועוד, כי לצערנו הרב שוק המקרקעין עלול להוות קרקע פורייה גם למעשי נוכלות, כאשר מוכרים ו/או רוכשים עלולים להתעכב בזדון בהעברת התשלומים, כמו גם לנסות לעתים למכור נכס אשר לא שלהם לתת, בעודם מתיימרים להציגם כבעל הנכס.

לכן, אילו לא תתבצע בדיקה הכרחית אל מול זהות המוכר בטאבו, עלול הרוכש להעביר כספים לא מבוטלים לידי אדם אשר לא בסמכותו למסור את הנכס אשר עבורו נעשה התשלום.

 

לסיכום

תפקידיו של עורך דין מקרקעין הינם סבוכים ומשתנים במידה רבה לאור אופייה של אותה עסקה אשר מתבשלת ורוקמת עור וגידים, לאור זאת – קיים צורך קרדינלי בעורך דין אשר בקיא ושגור בכלל ההיבטים של ענף המקרקעין, כמו גם במוקשים ובסכנות אשר עורבות לאורכו.

זאת כאשר שגיאה אשר נופלת באלו מן הסעיפים השונים אשר נלווים לעסקת מקרקעין – מותירים נזק רב וחסר תקדים, כזה אשר גורם לסכום שנחסך כתוצאה משכר טרחה נמוך יותר בשל ההיעזרות בעורך דין שאינו מקצועי דיו, להחוויר ולהלבין.