law4all.co.il פורטל עורכי הדין
 
שם:
דוא"ל:
טלפון נייד:
אזור מגורים:
תחום:
פרטי הפניה:
שלח
מלל: קטגוריה
חפש באתר
כניסה לרשומים
שם משתמש:
סיסמה:
שכחת סיסמא?
תחום התמחות:
אזור:
חפש בפורטל עורכי הדין
מקרקעין
תחומים ראשיים באתר
 

מהות הזכות בדירתכם

 / עו"ד ארז חקימוביץ  צפיות : 2586
‏2011/‏01/‏04
מאות אלפי בעלי דירות ונכסים בישראל אינם מודעים למהות זכותם בנכס היקר ביותר שברשותם הלוא הוא דירת מגוריהם. בווודאי תתפלאו לשמוע כי, רובם המכריע של בעלי הדירות בישראל חוכרים, דהיינו, שוכרים את דירתם ממינהל מקרקעי ישראל. במאמר זה, אנסה להביא בפניכם, על "קצה המזלג", את אופן רישומן של הזכויות במקרקעין בגופים השונים כגון: לשכת רישום המקרקעין או בשמה המוכר "טאבו", מינהל מקרקעי ישראל וחברות משכנות.

במאמר זה, אנסה להביא בפניכם, על "קצה המזלג", את אופן רישומן של הזכויות במקרקעין בגופים השונים כגון: לשכת רישום המקרקעין או בשמה המוכר "טאבו", מינהל מקרקעי ישראל וחברות משכנות.


על פי רוב, רישום זכויותיהם של רוכשי דירות בישראל, מתבצע בשלושה גופים שונים אותם אמנה בהמשך. חשוב לזכור כי,  מהות הזכות בדירה או במקרקעין אותם רכשנו משתנה בהתאם לאופן רישומה של הדירה. על כן, מוטב ומומלץ להיוועץ בעורך דין, המתמחה  בתחום המקרקעין כבר בצעדינו הראשונים בעסקה.


טאבו – קרקע פרטית


לשכת רישום מקרקעין או בכינויה הידועה "טאבו", פועלת במסגרת משרד המשפטים, והינה המוסד האחראי על רישום  נכסי הנדל"ן בפנקסי המקרקעין. חוק המקרקעין קובע כי, זכות בדירה או בכל נכס נדל"ן אחר אשר נרשמה בפנקסי המקרקעין  מקבלת תוקף סופי ומוחלט. דה – פקטו, רוכש דירה שזכותו נרשמה בטאבו, זכאי, בין היתר להחזיק ולהשתמש במקרקעין כראות עיניו, לעשות במקרקעין כל עסקה וכל פעולה כגון: משכון, מכירה, הענקה במתנה או בירושה, השכרה ועוד, כפי שיראה לנכון, בצורה פשוטה ומיידית וללא צורך בקבלת אישור או רשות מאיש, מה שמעניק לזכות זו את המעמד החזק ביותר מבין מגוון הזכויות הקיימות על פי החוק, וזאת בכפוף להגבלות  דיני המיסים, דיני תכנון ובנייה וכל  הסכם עליו חתום בעל הזכות, לדוגמא התחייבות  כלפי בנקים.


המסמך המוכיח כי הדירה נרשמה כחוק על-שם בעליה הוא נסח רישום שמנפיק הטאבו.  על פי חוק, פנקסי המקרקעין הינם פומביים ופתוחים לעיון הציבור.  על כן,  כל אדם רשאי לעיין בפנקסים הנ"ל ולקבל לידיו נסח רישום המעיד על הרישום בהם ללא רשות הבעלים או בעלי זכויות אחרים.


האגף לרישום והסדר מקרקעין פועל באמצעות לשכות רישום איזוריות. הפקת נסח כאמור לעיל כרוכה בתשלום אגרה ופרטים על הלשכה שהנכס רשום בה ניתן לקבל באתר האינטרנט של משרד המשפטים.


מינהל מקרקעי ישראל


מינהל מקרקעי ישראל מילא בעבר תפקיד היסטורי חשוב  בהקמתה של מדינת ישראל. מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף המנהל על-פי חוק, החל מ-‎1960, את קרקעות
המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, המהוות כ-%‎93  מהקרקעות במדינת ישראל.


מהות הזכות אותה מקבלים רוכשי דירות או הקרקעות  הרשומות במינהל הינה חכירה המהווה למעשה, זכות שכירות לתקופה של למעלה מ- 5 שנים או חכירה לדורות, המהווה זכות שכירות לתקופה של למעלה מ- 25 שנים. תקופת השכירות  נקבעת בהסכם שנחתם  בין מקבל הזכות  לבין מינהל מקרקעי ישראל ותשלום בעד השכירות הנ"ל נקרא דמי חכירה וגם אותו יש לשלם בהתאם לחוזה החכירה.


בפועל, נוכח העובדה כי, חכירת לדורות נמשכת כאמור שנים רבות,   מאמצים לעצמם שוכרי המינהל, עם השנים, מנהג בעלים בדירתם או בקרקע שברשותם והגבולות בין זכות החכירה לבין זכות הבעלות מטשטשים. אולם, למעשה, מאחר ובעלי הקרקע הינם קק"ל ו/או ו/או רשות הפיתוח ו/או מדינת ישראל  נדרשים בעלי הקרקעות או הדירות המוחכרות מהמינהל לאישורים שונים ממינהל מקרקעי ישראל כאשר בכוונתם להעביר את זכותם לאחר, לבצע שינויים או תוספת בנייה.


המסמך המוכיח כי, מוכר הדירה הינו בעל זכות החכירה הינו "אישור זכויות" שמנפיק המינהל. האישורים  הנ"ל אינם פומביים ועל מנת לבקשם ממינהל מקרקעי ישראל יש להצטייד בייפוי כוח מטעם בעל הזכות. הנפקת אישור כאמור כרוך בתשלום אגרה על סך 66 ₪.


חברה משכנת


בדרך כלל, כאשר אנו רוכשים דירה יד ראשונה מקבלן, משמש הקבלן, באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותו, "חברה משכנת" ומנהל את רישום זכויותיהם של רוכשי הדירות בספריו למשך  מספר חודשים עד לרישום זכויות הרוכשים בטאבו. אולם, במקרים רבים הרישום בטאבו איננו אפשרי מסיבות שונות ואורך מספר שנים, לדוגמא העדר פרצלציה בקרקע, קרי, העדר חלוקת הקרקעות לחלקות מונע רישום הזכויות בקרקע ועשוי להימשך זמן רב. כך גם, קבלן שנקלע לקשיים כלכליים ולהליכי פירוק אשר נמשכים שנים ובית המשפט מינה לו כונס נכסים, אשר  בין היתר, מנהל את ספרי הקבלן ואף משמש בעצמו כחברה משכנת .דוגמא נוספת, כאשר קבלן מקים מספר בניינים באותו מתחם, רישום הזכויות בטאבו ייעשה אך, לאחר סיום בניית כל המבנים במתחם כך שבפועל, ייאלצו בעלי הדירות בבניינים הראשונים שהקים הקבלן להמתין לרישום בטאבו עד אשר תסתיים הקמת כל הבניינים במתחם. יצוין כי, לעיתים ניתן לראות מקרים בהם לא הייתה כל מניעה לרישום הבית בלשכת הרישום ע"י הקבלן – אולם, האחרון נמנע מלעשות כן ללא כל סיבה ולכן, ברכישת דירה מקבלן חשוב לתחום בזמן את נושא רישום הבית בלשכת הרישום.


המסמך המוכיח את זכותו של מוכר דירה הרשומה בחברה המשכנת הינו "אישור זכויות חברה משכנת" ניתן לבקשו מהחברה המשכנת בכפוף לתשלום.


לסיכום, במדינת ישראל ישנם לא מעט מרשמים ומהויות  לזכויות במקרקעין ולאלה, השפעה משמעותית על נכסי המקרקעין עצמם ועל האפשרות, או המניעות, לעשות בהם אי אלו פעולות. כמו כן, ישנם שלבים שונים, סטאטוסים, ברישום המקרקעין. לכן, חשוב להבין מהי מהות הזכות בנכס השייך לכם או, בנכס אשר אתם מתעתדים לרכוש וכן, מהו סטאטוס הרישומי של הנכס. לאמור משמעויות רבות ולפעמים מהותיות ביותר. לפעמים בירור העניין יש בו בכדי להכריע בשאלה האם לבצע עסקת מקרקעין זו או אחרת.


האמור במאמרו של עו"ד  חקימוביץ לעיל אינו מהווה ייעוץ כלשהו ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה.  כל הזכויות שמורות ©. 


עו"ד ארז חקימוביץ


רח' הבונים 6 , רמת-גן 52462


טל':077-5516008 פקס:077-5516009


דוא"ל: erezhak@gmail.com


 


 
שאל חינם את עורכי הדין המומחים בתחום מלא את פרטיך ועורך דין יצור עימך קשר בהקדם מלא את פרטיך ומזכירת עורך הדין תיצור עימך קשר בהקדם לתאום פגישה
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
אודות כותב המאמר

ארז חקימוביץ - משרד עורכי דין


עו"ד ארז חקימוביץ' עוסק בתחום הנדל"ן על שלל היבטיו:

עסקאות רכישה, מכירה והשכרה של דירות חדשות מקבלן או דירות יד שנייה, תביעות בגין ליקויי בניה, דיני תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין, תביעות ...






אודות כותב המאמר

מאמרים נוספים מאותו כותב


המידע באתר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן עלולים להיות טעויות או אי דיוקים במידע המתפרסם. לכן באחריותך לבדוק את אמיתות המידע המוצג באתר וכן אין להסתמך על מידע זה בשום דרך שהיא. למען הסר ספק, התוכן המוצג באתר הוא באחריות המפרסם/עורך הדין כותב המאמר בלבד. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותבי המאמרים ו/או מהאתר ו/או מפעיליו כל אחריות. הגלישה באתר הינה בכפוף לתנאים המופיעים בתקנון האתר
פורטל עורכי דין - law4all.co.il | אינדקס עורכי דין | מאמרים משפטיים | פסקי דין | ספקי שרות לעורכי דין |

פסקי דין


האתר נבנה ע"י 2all בניית אתרים