law4all.co.il פורטל עורכי הדין
 
שם:
דוא"ל:
טלפון נייד:
אזור מגורים:
תחום:
פרטי הפניה:
שלח
מלל: קטגוריה
חפש באתר
כניסה לרשומים
שם משתמש:
סיסמה:
שכחת סיסמא?
תחום התמחות:
אזור:
חפש בפורטל עורכי הדין
מקרקעין
תחומים ראשיים באתר
 

תמ"א 38 – הגיע הזמן !

 / עו"ד ארז חקימוביץ  צפיות : 1948
‏2011/‏01/‏04
מיקומה של ארץ ישראל הינו כזה המאופיין בפעילות סיסמית גבוהה המחייב הכנות לקראת רעידת אדמה חזקה שעלולה להתרחש בכל רגע נתון (לאור השבר הסורי האפריקאי שעובר באזורינו).
מומחים גורסים, כי התרחשות רעידת אדמה בעוצמה חזקה, לאו דווקא במרכזה של ישראל , תביא לקריסתם של יותר מ-40% מהמבנים בארץ ולמניין הרוגים של עשרות אלפים.



בימים אלה אנחנו עדים לטרגדיה הנוראה שפקדה את האיטי. "..מדינה שחטפה אגרוף.."  - זהו רק אחד הכינויים שניתנו לטרגדיה הנוראה שנגלת שם והכל, -  כתוצאה מרעידת אדמה קטלנית שפקדה את האזור.


בהתאם, מצאתי לנכון להביא בפניכם את עיקרי התוכנית לעידוד חיזוק המבנים בישראל או בשמה המוכר יותר "תמ"א 38".


אם כך על מה מדובר?


מיקומה של ארץ ישראל הינו כזה המאופיין בפעילות סיסמית גבוהה המחייב הכנות לקראת רעידת אדמה חזקה שעלולה להתרחש בכל רגע נתון (לאור השבר הסורי האפריקאי שעובר באזורינו).


מומחים גורסים, כי התרחשות רעידת אדמה בעוצמה חזקה, לאו דווקא במרכזה של ישראל , תביא לקריסתם של יותר מ-40% מהמבנים בארץ ולמניין הרוגים של עשרות אלפים.


בעקבות הערכות והחשש מרעידת אדמה, נכנסה לתוקף בשנת 2005  תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (להלן "התכנית"). בבסיס התכנית עומד הרעיון (לצערי הרב – מדובר עדיין רק "ברעיון", כפי שיובהר להלן) לעודד חיזוק  ועיבוי  מבנים מפני רעש אדמה שעלול להביא לקריסתם.


על קצה המזלג, התכנית חלה  על מבנים שאינם עומדים בתקן הישראלי (ת"י 413) ואשר נבנו עד ליום 01.01.1980 וככלל, מבלי לגעת בסייגיו, נדרשת הסכמה של כלל דיירי הבניין. ברם, התכנית לא תחול במבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מטר וכן, מבנים שאינם מאוישים כגון - מחסנים ומבנים שנועדו להריסה.


על מנת לממש את פוטנציאל התכנית ולעודד דיירים ליישמה, מבלי להכניסם להוצאות כספיות כבדות, מעניקה התוכנית לדיירי בניינים, שיפעלו לחיזוק המבנה בתנאי התוכנית, -  זכויות בנייה נוספות אותם יוכלו להעניק לקבלן בתמורה לחיזוק ועיבוי המבנה.


בתמורה להענקת זכויות הבניה הנוספות לקבלן נהוג הוא, שהקבלן משדרג את הבניין באלמנטים קוסמטיים בעיקר כגון:  תוספת חדר לכל דירה,  שיפוץ הבניין, שיפוץ הלובי והחצר, התקנת מעלית ועוד.


לכאורה מדובר בסיטואציה של WinWIn  - רווח לשני הצדדים –גם הקבלן נהנה מזכויות בניה וכן, הדיירים נהנים משדרוג המבנן בו הם גרים ואף, לפעמים, משדרוג דירתם.


אינטרס הקבלן לחזק את המבנה ולרצות את דרישות הדיירים, נובע  מהרווח הטמון בזכויות הבניה שינתנו לו בתמורה להן. זכויות אלו, מאפשרות לקבלן לבנות  מספר דירות נוספות, על גג המבנה הקיים, או בקומת קרקע מפולשת בבניינים שנבנו על גבי עמודים, ולמכור אותן בשוק חופשי.   


במטרה  לעודד קבלנים ודיירים  ליישום התוכנית, בעיקר באזורי הפריפריה, הקנתה הממשלה הטבות מס משמעותיות וייחודיות כגון: פטור ממס שבח  לדיירים המוכרים את זכויות הבנייה (בתנאים מסוימים) וכן, הנחה משמעותית עד פטור מלא, בעיקר באזורי פריפריה, מהיטלי השבחה לרשות המקומית.


אולם, החלטות לחוד ומעשים לחוד;


למצער, במשך התקופה החולפת ומאז כניסתה לתוקף של התוכנית בשנת 2005  ועד היום -  מבנים בודדים בלבד אימצו ויישמו את התוכנית וזאת, על אף שהוגשו בקשות רבות להיתרי בנייה במסגרת התוכנית.


נגלה לעין כי, ביישום התוכנית קיימים מכשולים ובעיות רבות שמקורן טמון, בין היתר - בדרישות מופרזות מצד הדיירים, אי גיבוש הסכמה מלאה ועמדה אחידה מצד הדיירים, בעיות במימון לקבלן לצורך יישום התכנית, עלות החיזוק, בשילוב עלות השיפוץ הקוסמטי וכן, ההוצאות והמשאבים הכרוכים בהוצאת היתרים ובקיום דרישות הרשות המקומית (שהינה בעלת שיקול דעת רחב ביישום התכנית ומסיבותיה היא  - נוהגת להערים קשיים רבים על הקבלנים).


האמור מביא לתוצאה עגומה שפרויקטים רבים של תמ"א 38 לא כלכליים עבור יזמים או נכשלים וזאת, בעיקר, לאור שלל הסיבות המתוארות לעיל.


לסיכום, נוכח הסיכונים העצומים הטמונים ברעידת אדמה, תוכנית המתאר הארצית הינה הכרחית ליישום באופן מיידי, עד כמה שניתן.


אולם, כאמור ולמצער, בניינים ספורים בלבד יישמו את התוכנית.


לדעת המחבר, על המחוקק "להפשיל שרווליו" (לאלתר!) לשפר, לתקן ולהסיר  את המכשולים הקיימים בתכנית כך שבפועל  - תהפוך התכנית לברת מימוש.


האמור במאמרו של עו"ד חקימוביץ לעיל אינו מהווה ייעוץ כלשהו ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה.  כל הזכויות שמורות ©.


 


עו"ד ארז חקימוביץ


רח' הבונים 6 , רמת-גן 52462


טל':077-5516008 פקס:077-5516009


דוא"ל: erezhak@gmail.com


 
שאל חינם את עורכי הדין המומחים בתחום מלא את פרטיך ועורך דין יצור עימך קשר בהקדם מלא את פרטיך ומזכירת עורך הדין תיצור עימך קשר בהקדם לתאום פגישה
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
אודות כותב המאמר

ארז חקימוביץ - משרד עורכי דין


עו"ד ארז חקימוביץ' עוסק בתחום הנדל"ן על שלל היבטיו:

עסקאות רכישה, מכירה והשכרה של דירות חדשות מקבלן או דירות יד שנייה, תביעות בגין ליקויי בניה, דיני תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין, תביעות ...



קרא מאמרים נוספים בתחום:
 
קרא פסקי דין חשובים בתחום:
 



אודות כותב המאמר

מאמרים נוספים מאותו כותב


המידע באתר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן עלולים להיות טעויות או אי דיוקים במידע המתפרסם. לכן באחריותך לבדוק את אמיתות המידע המוצג באתר וכן אין להסתמך על מידע זה בשום דרך שהיא. למען הסר ספק, התוכן המוצג באתר הוא באחריות המפרסם/עורך הדין כותב המאמר בלבד. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותבי המאמרים ו/או מהאתר ו/או מפעיליו כל אחריות. הגלישה באתר הינה בכפוף לתנאים המופיעים בתקנון האתר
פורטל עורכי דין - law4all.co.il | אינדקס עורכי דין | מאמרים משפטיים | פסקי דין | ספקי שרות לעורכי דין |

פסקי דין


האתר נבנה ע"י 2all בניית אתרים