law4all.co.il פורטל עורכי הדין
 
שם:
דוא"ל:
טלפון נייד:
אזור מגורים:
תחום:
פרטי הפניה:
שלח
מלל: קטגוריה
חפש באתר
כניסה לרשומים
שם משתמש:
סיסמה:
שכחת סיסמא?
תחום התמחות:
אזור:
חפש בפורטל עורכי הדין
מקרקעין
תחומים ראשיים באתר
 

רכישת דירה מקבלן

 / עו"ד ארז חקימוביץ  צפיות : 2456
‏2011/‏01/‏04
רכישת דירה נתפסת בעיני רבים "כעסקת חייו" של אדם. בעסקת רכישת דירה משקיע הרוכש, הממוצע, את מירב ההון העצמי שצבר במהלך חייו וכן, בדרך כלל, אף נוטל משכנתא בשיעור של מאות אלפי בהחזרים חודשיים לא מבוטלים למשך שנים רבות. לפיכך, רכישת דירה בכלל ומקבלן בפרט מצריכה בדיקה יסודית ומעמיקה של המצב המשפטי על שלל היבטיו.


רכישת דירה נתפסת בעיני רבים "כעסקת חייו" של אדם. בעסקת רכישת דירה משקיע הרוכש, הממוצע, את מירב ההון העצמי שצבר במהלך חייו וכן, בדרך כלל, אף נוטל משכנתא בשיעור של מאות אלפי בהחזרים חודשיים לא מבוטלים למשך שנים רבות. לפיכך, רכישת דירה בכלל ומקבלן בפרט מצריכה בדיקה יסודית ומעמיקה של המצב המשפטי על שלל היבטיו.


במאמר זה, אנסה להביא בפניכם, על קצה המזלג, את מכלול הבדיקות שעל רוכש דירה מקבלן לערוך טרם רכישת הדירה. יובהר כי, מאמר זה איננו מתיימר להחליף כל חוות דעת מקצועית, אלא מטרתו להביא את חלק מהסיכונים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן ולתת עצות מעשיות בניהול משא ומתן עם קבלנים המוכרים דירות.


זכויות הקבלן בקרקע ומצבה התכנוני של הקרקע


תחילה, כמו בכל עסקת מכר, יש לבדוק האם הקרקע עליה תיבנה הדירה בעתיד רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או, שמא, הקרקע רשומה במינהל מקרקעי ישראל. במידה והקרקע אכן רשומה במינהל מקרקעי ישראל יש לעיין בחוזה החכירה עליו חתם הקבלן עם המינהל ולבדוק האם הנכס מהוון, קרי, שולמו למינהל, מראש, דמי החכירה לכל תקופת החכירה.


שנית, חשוב ביותר, לערוך בדיקה מקיפה לגבי מצב הזכויות בקרקע.  במסגרת בדיקה זו יש לבדוק האם הקבלן הינו הבעלים של הקרקע או שמא יש לו זכויות אחרות בה כגון זכות חכירה. כמו כן, במסגרת הבדיקה הנ"ל יש לבדוק זכויותיהם של צדדים שלישים בקרקע ובין היתר האם חלים על הקרקע שעבודים ו/או עיקולים ו/או משכנתאות ו/או תביעות למינהן.


כן, יש לבדוק את מצבה התכנוני של הקרקע עליה עתידה להיבנות  הדירה. במסגרת בדיקה זו יש לדרוש מהקבלן לעיין בתוכנית הדירה, תוכנית הבניין, תוכנית המגרש והסביבה ובמפרט הטכני כמו כן, מומלץ ואף רצוי לדרוש לידיכם העתק מהיתר הבניה שניתן לבניין בוועדה המקומית של הרשות המקומית ולבדוק כי יש התאמה בין התכנית אותה הציג הקבלן לבין זו המצויה ברשות התכנונית.


המלצתי החמה לקוראי מאמר זה – גשו לעירייה (למחלקת הנדסה, לרוב) ובררו את כל הפרטים הרלוונטיים לבניין או הבית, לסביבה, כבישים, פארקים, לוחות זמנים וכל דבר רלוונטי. ברוב הרשויות יש שיתוף פעולה מטעם הנציגים ברשויות המקומיות ואם אין – תתעקשו – זוהי זכותכם!!


בירור במחלקת הנדסה ברשות המקומית מסיר הרבה סימני ולפעמים מהווה הגורם המשמעותי בקניית דירה.


זהות הקבלן


טרם רכישת דירה מקבלן רצוי לערוך בדיקה מקיפה  לבדוק לעומק את יציבותו הכלכלית של הקבלן, מספר הפרויקטים שהקים הקבלן במהלך השנים, היקף ומספר הדירות בפרויקטים הנ"ל וכן, תוקף רישיון הקבלן וסיווגו ברשם הקבלנים.


בטוחות


בעקבות פרשת חפציבה, במרץ 2008, תוקן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשס"ח 2008.


 ע"פ התיקון על המוכר (הקבלן) לספק לרוכש בטוחות, לאחר תשלום 7% ממחיר הדירה, לעומת  15% - כפי שהיה ערב התיקון לחוק.


עוד בתיקון הנ"ל הורחבו הסיטואציות בהן יכול רוכש דירה לדרוש את מימוש הבטוחות - צו הקפאת הליכים על ידי בית משפט ,או מחמת נסיבות שבהם נוצרה מניעה מוחלטת מלמסור את החזקה בדירה .


 בהתאם לחוק הנ"ל הבטוחות הינן:



  1. 1.     ערבות בנקאית.

  2. 2.     פוליסת ביטוח.

  3. 3.     הערת אזהרה.

  4. 4.     שיעבוד.

  5. 5.     רישום הבעלות או החכירה.


הבטוחות היעילות והאופרטיביות ביותר (ניתנות למימוש) בעת הצורך, הינן פוליסת ביטוח או, ערבות בנקאית (בנוסחן ע"פ החוק או, נכון יותר, שר השיכון והבינוי). בעניין זה להתעקש עם הקבלן כי,  הערבות תימסר לידיכם מיד וכנגד ביצוע כל תשלום ותשלום וכי, תוחזר לקבלן אך לאחר קבלת הדירה לידיכם ורישום זכויותיכם.


חשוב לבדוק כי הבנק הינו בנק מלווה אשר מנפיק שוברי תשלום (מנגנון נוסף, חשוב ביותר, שנכנס לתוקף עת התיקון) לגבי הפרויקט. המשמעות של פרויקט מלווה הינה פיקוח של הבנק. רוצה לומר כי, בפרויקטים, מלווים ע"י תאגיד בנקאי, הכספים אותם משלמים רוכשי הדירות נכנסים ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט ולא מגיעים לידי הקבלן. הבנק משחרר כספים לקבלן ע"פ קריטריונים של התקדמות בבניית הפרויקט. הנ"ל מהווה בקרה חשובה על הקבלן ומונע מצב בו הקבלן יכול לקחת את כספי הרוכשים לעשות בהם אך כרצונו הוא.


 תוכן הסכם המכר ותנאיו


הסכם מכר במסגרת רכישת דירה מקבלן מכיל, בדרך כלל, הוראות בדבר תשלומי הוצאות פיתוח והיטלים שונים, רישום זכויות הרוכשים בדירות, מנגנוני נאמנות, נוהל החזרת ערבויות, החלפת ערבויות, תיאור הבניין והדירות בו, פיצויים בהפרת הסכם, אחריות על ליקויים ושלל הוראות נוספות.


הסכמי המכר עם קבלן הם בדרך כלל חד צדדים ונוטים לטובת הקבלן בצורה קיצונית.


חשוב לזכור כי, הסכם מכר שנמסר לנו על ידי הקבלן נערך ונכתב בידי עו"ד מיומן מטעם הקבלן.


לפיכך, חשוב מאוד גם במקרים בהם אני מאוד נלהב מדירה מסוימת, וכדי שלא אכבול את עצמי לדירה שלא בדקתי במלואה ולבעיה משפטית קשה -  להיוועץ עם בעלי המקצוע השונים (עו"ד העוסק בתחום, אדריכל, מהנדס וכו') לעניין העסקה בכלל ולעניין מצב הדירה ביחס להיבטים השונים בפרט.


חשוב לשים לב כי, כל מה שהוסכם ביניכם לבין הקבלן, מבלי יוצא מן הכלל,  יבוא ידי ביטוי בהסכם הכתוב.


במסגרת עסקת רכישה מקבלן כאשר אנו קונים דירה שטרם נבנתה ("על הנייר") עלינו לבדוק קיומים של מפגעים אקולוגיים בשטחי הבית המשותף שיש להם השפעה מכרעת הן על ערך הדירה והן על בריאותנו. במסגרת בדיקה זו יש לוודא היכן ימוקם חדר החשמל בבניין, חדר תקשורת וכן לקבל התחייבות מפורשת  מהקבלן להימנע מהצבת  אנטנה סלולרית על גג הבניין או ברכוש המשותף.


כן, יש לשים לב כי, התכניות הצבעוניות, ההדמיות וכל החומר הפרסומי הינם, לרוב, לא מחייבים את הקבלן והינם אך ורק "להמחשה בלבד" (כפי שנהוג לציין באותיות קטנות להפליא). לכן, חשוב לבדוק התאמה מלאה בין מה שנמכר הפועל לעומת מה שהוצג במשרדי המכירות של הקבלן.


הוצאות פיתוח


במסגרת עסקת מכר בכלל ועסקת רכישת דירה מקבלן יש לעלות על הכתב כל הסכמה שהושגה בין הצדדים, הבנות, מצגים, שינויים והבטחות. הסכם רכישת דירה מקבלן נערך בקפדנות על ידי עורך דין. לפיכך, יש לערוף נספח שינויים שיצורף להסכם וישקף את כל ההסכמות והתחייבויות הקבלן שאינן מופיעות בהסכם המכר.


שינויים ושיפוצים


לרוב מאפשר הקבלן לרוכשי הדירות לבצע ולדרוש שינויים בדירה טרם מסירתה לרוכש. אולם, קבלנים רבים מסייגים בחוזי המכר את אחריותם לטיב המוצרים שהוכנסו לדירה במסגרת השינויים שדורש הרוכש וכן, דורשים מחירים מופקעים בעבור שינויים ושיפוצים בדירה טרם מסירתה לידי הרוכש. על כן, יש להתעקש במסגרת עריכת נספח תיקונים להסכם לתת אחריות למוצרים ולפריטים שהוכנסו על ידו לדירה וכן, לתמחר את השינויים בהתאם למחירון ידוע מראש.


האמור לעיל במאמרו של עו"ד חקימוביץ', אינו מהווה ייעוץ כלשהו ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה.  


עו"ד ארז חקימוביץ'


רח' הבונים 6 (אזור הבורסה), ר"ג 52462   


טל'. 077-5516008 פקס. 077-5516009


Erezhak@Gmail.com


 
שאל חינם את עורכי הדין המומחים בתחום מלא את פרטיך ועורך דין יצור עימך קשר בהקדם מלא את פרטיך ומזכירת עורך הדין תיצור עימך קשר בהקדם לתאום פגישה
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
שם: אזור: מטרת פנייה:
דוא"ל: תחום:
טלפון נייד:
אודות כותב המאמר

ארז חקימוביץ - משרד עורכי דין


עו"ד ארז חקימוביץ' עוסק בתחום הנדל"ן על שלל היבטיו:

עסקאות רכישה, מכירה והשכרה של דירות חדשות מקבלן או דירות יד שנייה, תביעות בגין ליקויי בניה, דיני תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין, תביעות ...



קרא מאמרים נוספים בתחום:
 



אודות כותב המאמר

מאמרים נוספים מאותו כותב


המידע באתר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן עלולים להיות טעויות או אי דיוקים במידע המתפרסם. לכן באחריותך לבדוק את אמיתות המידע המוצג באתר וכן אין להסתמך על מידע זה בשום דרך שהיא. למען הסר ספק, התוכן המוצג באתר הוא באחריות המפרסם/עורך הדין כותב המאמר בלבד. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותבי המאמרים ו/או מהאתר ו/או מפעיליו כל אחריות. הגלישה באתר הינה בכפוף לתנאים המופיעים בתקנון האתר
פורטל עורכי דין - law4all.co.il | אינדקס עורכי דין | מאמרים משפטיים | פסקי דין | ספקי שרות לעורכי דין |

פסקי דין


האתר נבנה ע"י 2all בניית אתרים